Created with Sketch. N O . 1 A Z E L Ő Z Ő H Ó N A P B A N NO. 1 . N O . 1 A Z E L Ő Z Ő H Ó N A P B A N NO. 1 . Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. image/svg+xml Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch. Created with Sketch.
 
Az ingatlanbérbeadás legfontosabb adózási kérdéseiről

Kiadná ingatlanát (lakását, házát vagy annak egy részét), vagy ingatlanában (pl. lakása egyik szobájában, üdülőjében) elszállásolna másokat, amivel kiegészítené jövedelmét? Ebben a tájékoztatóban áttekintjük ezen tevékenységek alapvető adózási kérdéseit.

I. Ingatlan-bérbeadás

A lakóingatlan bérbeadása, vagyis tartós tartózkodás céljából történő használatba adása az ingatlan hasznosításának egyik legjellemzőbb formája. Az a magánszemély, aki kizárólag nem termőföldingatlan bérbeadásával foglalkozik, pl. lakást, házat, irodát ad bérbe, a tevékenységet végezheti nem egyéni vállalkozóként is, ekkor a bérbeadási tevékenységből származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmaznia.

Bejelentkezési kötelezettség és az az alóli mentesülés

Főszabály szerint adóköteles tevékenységet csak adószámmal rendelkező adózó folytathat. Az adószám megszerzése érdekében az adózót bejelentési (bejelentkezési) kötelezettség terheli. Az adóhatóság a ’T101 számú adatlapon tett bejelentés alapján (2011-ben 11T101) az adószámot megképzi és az adózót nyilvántartásba veszi. Mint azt később látni fogjuk, az adószámnak a számla-, nyugtakibocsátás szempontjából lesz igazán jelentősége.

2010. augusztus 16-ától a kizárólag ingatlan-bérbeadási (haszonbérbeadási) tevékenységet folytató magánszemély adózó részére lehetővé vált, hogy mindezt adószám nélkül tegye. Ennek feltétele, hogy az általános forgalmi adót érintően nem élhet az adókötelessé tétel jogával, vagyis az általános forgalmi adó tekintetében adómentesen folytassa tevékenységét. Nem vonatkozik az adószám kiváltása alóli mentesség az egyéni vállalkozóra és arra, aki az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal kereskedelmi kapcsolatot kíván létesíteni. Annak a magánszemélynek pedig, aki már egyébként - valamely más tevékenységére tekintettel - rendelkezik adószámmal, a bérbeadási tevékenységet be kell jelenteni az adóhatósághoz.

Az ingatlant bérbeadó magánszemély bizonylatolási kötelezettsége annyiban egyszerűbb, hogy elegendő egyéb számviteli bizonylatot kiállítania, amin feltünteti a nevét és az adóazonosító jelét, illetve az ügylet alapvető adatait. Ehhez a bizonylathoz tehát nincsen szükség adószámra, függetlenül attól, hogy a bérlő magányszemély, vagy cég.

Amennyiben a bérbeadó számlát, vagy nyugtát kíván kibocsátani, úgy mindenképpen adószámmal kell rendelkeznie, mivel az adószám kötelező tartalmi eleme ezen bizonylatoknak.

Költségelszámolás, értékcsökkenési leírás

2011. január 1-jétől az ingatlan-bérbeadásból származó bevételre az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazandók, vagyis a bevétel után nem lehet külön adózó jövedelemként adózni. A tevékenységgel kapcsolatosan lehetőség van költségelszámolásra, értékcsökkenési leírásra (időarányosan, ill. területarányosan) is, melynek részletes szabályait a személyi jövedelemadóról szóló 1995. CXVII. törvény (röviden: Szja tv.) tartalmazza.

Tételes költségelszámolás

Az önálló tevékenységből származó bevétel mértékéig főszabály szerint elszámolható az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt költség (tételes költségelszámolás), igazolás nélkül elismert költség, valamint a külön rendelkezésekben nem említett bevétel esetében a tárgyi eszközök beruházási költségének átalány-értékcsökkenése. Tételes költségelszámolás alkalmazása esetén a jövedelem megállapításához elszámolható értékcsökkenési leírás is. Ez évtől a fentieken túlmenően az ingatlan-bérbeadási tevékenységből származó bevétellel szemben a jövedelem megállapítása során levonható

- az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása), továbbá

- a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége (ideértve a felújítási költség időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a hasznosított ingatlan-rész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása).

Fontos, hogy értékcsökkenési leírás nem számolható el akkor, ha a bérbe adott ingatlan a magánszemélynek nem a saját tulajdona, hanem csupán a haszonélvezetében áll.

Az ingatlant bérbeadó a tevékenységének megkezdése előtt legfeljebb három évvel korábban beszerzett, és utóbb e tevékenység végzésének időszakában felhasználható anyag- és árukészlet beszerzésére fordított, korábban költségként még el nem számolt kiadásait, valamint a tevékenység megkezdéséhez szükséges egyéb kiadásait a tevékenységének kezdése évében költségként szintén elszámolhatja. Ugyancsak megkezdheti az értékcsökkenési elszámolást a legfeljebb három évvel korábban beszerzett tárgyi eszközök, nem anyagi javak esetében is az Szja tv. 3. számú mellékletében foglaltak alapján. További könnyítés, hogy épület és épületrész esetében – korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – akkor is elszámolhatja az ingatlant bérbeadó az értékcsökkenést, ha a hasznosított épületet, épületrészt vagy a használatbavételi engedélyt három évnél régebben szerezte meg.

Időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírás

Építmény, épület bérbeadása esetén, ha a bérbeadás nem egész évre vonatkozik és/vagy a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg (például esetenként szállás célú hasznosítás esetén) a leírási kulccsal meghatározott összegből

- a bérbeadás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt),

- a bérbe adott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét,

- ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni.

Tárgyi eszköz nyilvántartást kell vezetni az értékcsökkenési leírás megállapításához, melyben szerepelnie kell a bérbeadás időtartamának.

Fontos megjegyezni azt is, hogy veszteség-elhatárolásra nincs mód.

[Szja tv. 18. § (1) bekezdés, 17. § (3) bekezdés ab) pont; 3., 5. és 11. sz. melléklet]

10 százalék költséghányad

Előny, hogy tételes költségelszámolás helyett választható a 10 százalék költséghányad levonásával történő egyszerű jövedelem-megállapítási módszer is. A bérbeadónak a választást valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére azonosan kell alkalmaznia, valamint a 10 százalék költséghányad alkalmazásának időszakában a bérbeadási tevékenységhez használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni.

Az adó, adóelőleg alapja

A magánszemély bérbeadó által fizetendő (vagy ha a bérbeadó nyilatkozattal kérte a kifizetőtől az adóelőleg megállapítását, akkor a kifizető által levonandó) adóelőleg  alapja az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem 27 százalékos mértékű adóalap-kiegészítéssel növelt összege (szuperbruttósítás).

Az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelem tételes költségelszámolás esetén az igazolható költségek levonásával megállapított bevételrész összege, illetve - ha egészségügyi hozzájárulási (továbbiakban: eho) kötelezettség is fennáll – e bevételrész 78 százaléka akkor, ha a magánszemély a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást nem számolja el költségként. A 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulásról a későbbiekben lesz szó. A tételes költségelszámolás választása esetén a magánszemély az adóelőleg megállapításához a bevétel 50 százalékánál nagyobb mértékű költség figyelembevételéről is nyilatkozhat, melyet a kifizető köteles figyelembe venni.

Ebben az esetben a költségekkel csökkentett bevétel 78 százalékát 1,27-tel megszorozva kapjuk meg az adó, adóelőleg alapját.

A 10 százalék költséghányad alkalmazása esetén a bevétel 90 százaléka minősül az adóelőleg-alap számításánál figyelembe vett jövedelemnek, vagyis ezt az összeget kell a 27 százalék kiegészítéssel növelni. Megjegyezzük, hogy ebben az esetben a fenti 78 százalékos szabály nem alkalmazható, mert a költséghányaddal minden költség – így a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás is – elszámoltnak tekintendő.

Az ingatlant bérbeadó magánszemélynek a személyi jövedelemadó bevallásában kell megállapítania a bérleti díj végleges adókötelezettségét és a fizetendő eho-t.

Megjegyezzük, hogy az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemmel szemben is érvényesíthető a családi kedvezmény függetlenül attól, hogy a jövedelem kifizetőtől vagy magánszemélytől származik-e.

Önkormányzatnak történő lakásbérbeadás

Speciális szabályozás alá tartozik, mivel az előírt feltételek megléte esetén a bérbeadás ezen típusa adómentes.

A mentességhez az alábbi együttes feltételeknek kell fennállnia:

            - a lakásra érvényes lakhatási engedély van,

            - a bérbevevő a lakás fekvése szerinti települési önkormányzat gazdálkodását végrehajtó szerv (önkormányzati hivatal),

            - a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződés határozott időtartamú és az időtartama a 36 hónapot (feltételül szabott időtartam) eléri vagy meghaladja (ideértve a feltételül szabott időtartam teljesülését közvetlenül követő időszakot is, ha a szerződés időtartamát meghosszabbítják),

            - az önkormányzat a lakást magánszemély(ek) lakhatásának biztosítására hasznosítja,

            - a lakásbérbeadás alapjául szolgáló szerződés tartalmazza a bérlőkijelölésére a rászorultságra tekintettel meghatározott feltételeket (a feltételül szabott cél) megállapító önkormányzati rendelkezés számát.

Egészségügyi hozzájárulás

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség, ezért az e tevékenységből származó jövedelemmel összefüggésben egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség terheli a bérbeadó természetes személyt, mely nem 27, hanem csupán 14 százalékos mértékű. A 14 százalékos eho csak akkor fizetendő, ha a magánszemély által az adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásából származó jövedelme az egymillió forintot meghaladja, ez esetben azonban a teljes összeg után, de csak addig, amíg a fennálló biztosítási jogviszonyában megfizetett egészségbiztosítási járulék, ill. a megfizetett százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a hozzájárulás-fizetési felső határként maximalizált 450 ezer forintot. Lényeges változás, hogy 2011-től nem élvez eho-mentességet az, akinek a bérbe adott ingatlana egyben az állandó lakóhelye is.

II. Egyéb szálláshely-szolgáltatás

Egyéb szálláshely-szolgáltatói tevékenységnek minősül üzletszerű gazdasági tevékenység keretében rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás rendeltetéssel létesített önálló épületben vagy annak lehatárolt részében – ahol az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat – szálláshely és az ezzel közvetlenül összegfüggő szolgáltatások nyújtása.

Az ingatlan bérbeadójához hasonlóan az egyéb szálláshely-szolgáltatónak (ideértve a fizető-vendéglátókat, falusi szálláshely szolgáltatókat is) sem kötelező egyéni vállalkozóvá válnia a tevékenység végzéséhez. Ehhez az szükséges, hogy a magánszemély a kizárólag ilyen tevékenységből származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását válassza.

Az ingatlan-bérbeadásnál a költségelszámolással és értékcsökkenési leírással kapcsolatban kifejtettek az egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységre is irányadóak.

Tételes átalányadózás

Az egyéb szálláshely-szolgáltató tételes átalányadózást választhat az adóév egészére, ha a tevékenységet a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő kizárólag egyetlen lakásában vagy üdülőjében végzi elszállásolt személyenként 90 napot meg nem haladó időtartamban. A tételes átalányadó összege kedvező, szobánként mindössze évi 32 ezer forint. Új szabályként 2011. január 1-jétől nemcsak magánszemély, hanem munkáltató vagy kifizető is fizetheti a szolgáltatás díját.

Egészségügyi hozzájárulás

Az egyéb szálláshely-szolgáltatót 27 százalékos egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség terheli, míg a tételes átalányadózást választó fizető-vendéglátó esetében a fizetendő százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás a tételes átalányadó 20 százaléka.

A témához kapcsolódó további információk megtalálhatók az adóhatóság honlapján ( menü). Szíves figyelmükbe ajánljuk az Adózási Információk között elhelyezett 2011. évi 10. számú információs füzetet, mely „Az ingatlan bérbeadásának alapvető szabályai 2011” címet viseli.